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含包45万㎡苏州雨核、应用软件谷“铁三角”是不是选？

2022-02-17 来源：福鹿会网址

　　上周末对外申明了143㎡升级换代样板房，最快2年底首创5栋楼。至于价格，置业顾问表示：“含包销售价格能参照金基嘉玥，4.5万/㎡左右。”

　　问题来了，雨核、应用软件谷的“铁三角”：金基嘉玥、云上润府、辽宁成大五感云筑，含包销售价格都在4.5万/㎡左右，该怎么选？

　　碧桂园开发的云上润府，是75万平方生态型的住宅部分，受商业性节点影响，开盘较金基嘉玥、辽宁成大五感云筑晚。

　　工程项目刚刚申明了143㎡升级换代样板房，预计大年初五申明171㎡升级换代样板房，2年底3月初首创。

　　A3、D2、D3号楼是南埃尔普五户，中间户是108㎡三房中厅两卫，边户是143㎡三房中厅两卫。室外五层均为3米；

　　B1、B2号楼是南埃尔普两户，均为171㎡三房中厅两卫洋房，室外五层3.05米。

　　早已申明的143㎡升级换代样板房，由著名建筑结构设计师程绍正韬操刀，东方主义色彩非常浓厚，锐评君将亮点罗列如下：

　　① 多处用了木饰面，比如说入户门外、静区的卧室、客卫处，将竹林灰、屋漏痕原素融入其中，视角效果和谐。

　　② 室外讲究寒暖对比，让空间的层次感更强。比如说咖啡店发射塔用了雅贺州仿地砖，卧室发射塔则用了铂斯昆仑灰仿地砖。

　　③东方美学原素大量采用，比如说阳台、卧室窗户等用了砚石窗台；玄关柜摆台、浴室镜柜台等用了透光云石；开关面板是琴键式布局等。

　　卧室开间6米，做了流行的无主灯结构设计。交货国际标准内的电视背景墙，用了雅贺州岩板，和咖啡店发射塔砖色呼应；

　　咖啡店空间比较灵动，能做样板房这种开放式咖啡店，也能隔断做书房或儿童房；

　　浴室也是冷淡蓝色搭配，医疗室用了一面雅贺州岩板墙面，防止渗水等情况。除此之外，马桶旁有独立插座、储物壁龛等技术细节；

　　主卧的发射塔，干区用了天花板，与主卫连通的部分地区做了湿区处理，用了仿地砖，避免全屋天花板被水渍损坏的情况；

　　还有一点，由于是铝板一体板的公建化门廊，一方面与门廊契合，一方面使室外采光更佳，卧室均没有飘窗。

　　需要提醒我们的是，地产商表示：“升级换代样板房只是示意，最终的交货国际标准还没有定。”锐评君将样板房采用的许多国际品牌列出，仅供我们参照：

　　硬件，新风、地暖、中央空调都有，分别是霍尼韦尔、威能、日立国际品牌。另有安防系统；

　　厨房，博世的洗衣机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机四件套，除此之外还有无烟、凉霸、手扫灯、拉篮等配置；

　　云上润府的吕普县限售3.85万/㎡，按照4.5万/㎡的放风价，升级换代家装国际标准预计在4500元/㎡左右。从样板房呈现的情况上看，家装风格、国际品牌采用、技术细节把控等都还不错。

　　许多小遗憾：工程项目108、143㎡洋房都是南埃尔普五户结构设计，这一点其实江核的许多新盘早已做到了南埃尔普两户；除此之外，143㎡客卫的毛巾架是单杆的，对于改善家庭而言实用性不强。

　　苏州房价的广济年，雨核、应用软件谷的热度更胜一筹。去年9月出让的应用软件谷G76进度要慢许多，眼下最受关注的便是“铁三角”金基嘉玥、云上润府、辽宁成大五感云筑。

　　这四家新盘相距不远，共享资源雨核、应用软件谷甚至河东、南站等股的基础建设，含包销售价格较为接近，三选一，该如何选呢？锐评君从股（基础建设）、地产商国际品牌、工程项目本身等方面为我们做出客观测评。

　　在非官方的定义中，广济的功能定位是中国重要应用软件名区、华东重要交通枢纽、苏州商务人士商贸中心，确定了两桥更新改造、应用软件谷南区、板桥新城、广济经开区提档升级换代四大建设重点。

　　无论是雨核还是应用软件谷，都是广济的核心组成。这两个地区直接受应用信息产业辐射，能承接应用软件从业人员乃至河东外溢来的购房人群。

　　从地区样貌上看，辽宁成大五感云筑附近有凤翔翠园、春江花园等老住宅小区，但是工程项目紧挨着位数大道，这一片有不少空地，今后城市样貌有待改善。而金基嘉玥、云上润府所在的雨核是新兴股，今后会呈现以商务人士、商业性、休闲娱乐和商住综合功能为主的新区样貌。

　　基础建设上，四家新盘基本都能共享资源世茂52+、广济卧室等商业性，佳能医院等医疗基础建设；云上润府、辽宁成大五感云筑距离地铁站更近；教育资源上，雨核规划有多所中小学（新房未交货前不划分学区）；但是云上润府是75万平方生态型的一部分，这里是非官方重点打造的广济位数核心区，今后家门口就能享受碧桂园万象系商业性、星级酒店、文体森林公园等基础建设。

　　综合股和基础建设因素上看，四家新盘能随便选，但是如果更看重商业性、森林公园等生活基础建设，能混合型云上润府；考虑近地铁，则能混合型云上润府或辽宁成大五感云筑。

　　地产商国际品牌上，金基早已成功凭着商品力走出独立行情；碧桂园擅于做城市开发运营，在苏州江核、河东等热门股已有许多交货的口碑住宅小区；辽宁成大和五感进入苏州的时间不算很长，但是国企辽宁成大很擅于合作开发，碧桂园就是其深度合作伙伴之一。

　　单从国际品牌上看，这四家新盘能首选金基，金基的商品力、物业服务、二手房溢价等水平，早已被不少苏州人认可。

　　金基嘉玥、云上润府、辽宁成大五感云筑都是高层住宅，吕普县限售3.8-3.85万/㎡，含包销售价格也差不多都在4.5万/㎡上下：

　　金基嘉玥，网上房地产销售价格40865元/㎡，升级换代包4300元/㎡，含包销售价格约45165元/㎡；

　　辽宁成大五感云筑，网上房地产销售价格41620元/㎡，升级换代包3500元/㎡，含包销售价格约45120元/㎡。

　　行情不佳，房价内卷严重，反而倒逼出一批好商品，以铁三角举例，金基嘉玥的六恒科技系统+会所；云上润府的升级换代家装品质和技术细节；辽宁成大五感云筑的景观、高颜值门廊以及洋房结构设计等，各自都有打动买房者的布齐。

　　入手准入门槛：四家新盘里，辽宁成大五感云筑有100㎡三房，较碧桂园的108㎡、金基的118㎡，总价准入门槛至少低了36万。预算有限的刚改买房者，能混合型辽宁成大五感云筑。

　　住宅小区体量：通常，体量相对小的住宅小区居住舒适度会更高。辽宁成大五感和金基，都是5、600户体量的住宅小区；碧桂园总户数1500多户，但是分为4个地块且分开管理，这样一来四家新盘的体量其实都较为适中，能随便选。

　　科技系统：如果买房者想买科技系统住宅，四家新盘里只有金基嘉玥配备六恒科技系统，毋庸置疑能混合型金基。

　　总体上看，雨核、应用软件谷上新的新盘，无论从洋房结构设计、品质，还是价格上上看，都偏向改善。苏州房价尚未有实质性的回暖，四家新盘的首付准入门槛都在5成左右，且中签率很高，我们能根据自己的实际居住需求，进行详细比较后再做选择。

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